COMMENT COMPTABILISER LES IMMEUBLES DE PLACEMENT

Un immeuble de placement est un bien immobilier, c’est-à-dire un terrain, un bâtiment, ou une partie de bâtiment ou les deux (un terrain et un bâtiment) détenu par le propriétaire ou par le preneur, dans le cadre d’un contrat de crédit-bail ou location-vente pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou pour les deux.

On peut voir là une similitude avec les titres de placement (actions ou obligations) qui permettent de générer des revenus réguliers (dividendes / intérêts) semblables au loyer et lors de la cession de dégager une plus-value ce qui est comparable à la valorisation de capital dans le cas des immeubles de placement.

Par contre, un bien immobilier occupé par son propriétaire (pour être utilisé dans la production ou la fourniture de biens et services ou à des fins administratives), ne doit pas être classé en immeuble de placement, mais en immobilisations corporelles. Le même sort est réservé aux immeubles destinés à la vente et qui génère des flux de trésorerie attribuables au bien immobilier mais également à d’autres actifs utilisés dans le processus de production (usine, machines, stocks…).

Voici quelques exemples d’immeubles de placement:

• un terrain détenu pour valoriser le capital à long terme, plutôt que pour une vente à court terme, dans le cadre de l’activité ordinaire ;
• un terrain détenu pour une utilisation future actuellement indéterminée (le terrain est alors considéré comme étant détenu pour valoriser le capital);
• un bâtiment appartenant à l’entité (ou détenu par l’entité dans le cadre d’un contrat de location-acquisition) et donné en location dans le cadre de contrats de location simple ;
• un bâtiment vacant mais détenu en vue d’être loué dans le cadre de contrats de location simple ;

Voyons à présent deux cas particuliers qui méritent notre attention: le premier cas est celui des biens immobiliers qui ont un usage mixte, le second est celui des biens immobiliers loués avec fourniture de services accessoires

Cas 1: Biens immobiliers à usage mixte.

Les biens immobiliers à usage mixte sont ceux qui sont pour partie utilisés pour les besoins du propriétaire (siège social, usine, activité commerciale, …) et pour partie loués à des tiers. Lorsque les biens immobiliers sont à usage mixte, il convient de distinguer deux situations :

• les deux parties de l’immeuble peuvent être vendues séparément ;
• les deux parties de l’immeuble ne peuvent pas être vendues séparément.

Si les deux parties de l’immeuble peuvent être vendues séparément (ou louées séparément dans le cadre d’un contrat de location acquisition), alors l‘entité comptabilise les deux parties séparément. La partie qu’elle occupe est à comptabiliser en immobilisations corporelles et le reste en immeubles de placement.

Dans le cas où les deux parties de l’immeuble ne peuvent pas être vendues séparément ou louées séparément dans le cadre d’un contrat de location acquisition, l’entité comptabilise alors le bien immobilier en immeuble de placement, à condition que la partie qu’elle occupe soit non significative.

Cas 2: Biens immobiliers loués avec fournitures de services accessoires

Une entité peut à la fois louer un immeuble et fournir des services accessoires aux occupants, tels que des services de maintenance et de sécurité. Dans ce cas, le bien immobilier est à classer en immeubles de placement, si ces services sont non significatifs au regard du contrat pris dans son ensemble.

A l’inverse, si les services rendus sont une composante significative, le bien immobilier est considéré comme utilisé dans le cadre des activités ordinaires du propriétaire et doit être classé en immobilisations corporelles (ex des hôtels).